鋼鐵物流園區隨著鋼材市場的高速發展而迅速升溫，但在這一階段，鋼貿商競爭激烈，產業集中度低，整體呈現出“散、亂、差”的經營特點。處于產業鏈上游的鋼鐵生產企業紛紛整合自身物流業務、興辦物流園區，但在全國各地物流園區建設百花齊放的同時，隱藏著許多盲目投資、重復建設等多種亂象。在當時，政府給予土地、稅收等政策優惠，大批鋼鐵物流園區、鋼材城、鋼材市場等如雨后春筍般涌現，其中魚龍混雜，還有部分企業以物流為名混跡其中，從事房地產等商業行為，獲取利潤。北京中物匯成物流研究院院長徐計增表示 ：“由于這種不平衡、不科學的經營方式，后期受鋼材市場震蕩影響，許多鋼鐵物流園經營不善，關停止損。”

在當時，有許多園區建設因資金土地審批出現滯后，而其中近半數是因資金不足引起的。浙江傳化物流基地等物流園區被收購與兼并給國內物流園區發展帶來不小的沖擊。由于國內對物流“地產商”行為加以約束，倉儲用地審批門檻提高，許多外資企業想要打開中國物流市場，只能轉向國內的資金鏈緊張或經營不好的物流園區，通過收購兼并的方式間接持有發展用地。
經歷震蕩后有序發展
黨的十八大以來，物流園區進入快速有序發展階段。2013年9月，國家發改委等12部門聯合印發《全國物流園區發展規劃》，按照物流需求規模大小以及在國家戰略和產業布局中的重要程度，將物流園區布局城市分為三級，確定一級物流園區布局城市29個，二級物流園區布局城市70個。2014年，國務院發布《物流業發展中長期規劃（2014-2020年）》，系統提出物流業的發展重點、主要任務和重點工程，明確了一段時期內物流業的發展方向和目標，將物流園區工程列為12項重點工程之一。2018年，全國符合調查基本條件的各類物流園區共計1638家，比2015年第四次調查數據1210家增長35.37%。三年間，我國物流園區個數年均增長10.7%。總的來說，物流園區占地面積趨于理性、總體可控，信息化、智能化水平還有很大發展空間，園區服務功能主要集中在存儲、運輸和配送等傳統業務領域，轉運、貿易、信息、貨代等業務同樣發展迅速，但仍存在物流用地供應緊張、物流管理人才缺乏、資金短缺周轉困難、園區運營環境有待繼續改善等問題。
2018年國務院常務會議審議通過《國家物流樞紐布局和建設規劃》，在127個城市布局建設212個國家物流樞紐，打造“通道+樞紐+網絡”的物流運行體系，也給物流園區發展帶來了新的思路。以國家物流樞紐為核心支點，示范物流園區、骨干冷鏈基地、多式聯運基地為重要節點，通過綜合交通運輸體系連接物流中心、港口碼頭、機場貨站、鐵路貨場、公路場站等形成全國一盤棋，支撐物流高效運轉。
隨著國務院調整和振興物流業規劃政策的出臺,物流園區建設成了區域物流業提升振興產業與經濟發展的熱點。近年來，國家對各類園區開始整治，一批沒有經過詳細規劃的物流園區項目被取消。總體上，我國物流園區建設呈穩步增長態勢，但增速逐漸放緩。“十四五”以來，物流園區發展前景總體保持積極樂觀。全國規模以上物流園區2553家中，約11.9%的園區預期保持年均30%以上的增長速度，32.7%的園區預期年均增長保持在10%以上，56%的園區預期平穩發展，運營效率與社會貢獻穩步提升。
徐計增對現代物流報全媒體記者介紹道，在新的時期，伴隨著數智化的推進，物流園區呈現出多種類型，發展也呈多元化多樣化的態勢。按功能劃分，有運輸型、倉儲型、快遞型的物流園區等。按服務對象劃分，有生產型的、商貿流動型的物流園區等。還有一些物流園區的功能是疊加的，運輸、倉儲、快遞、生產、流通、農業、工業、服務業，就形成了綜合型的物流園區。
在現階段，物流園區的發展仍面臨一定的困難。近年來，國務院及有關部門出臺多個政策支持物流行業高質量發展，但由于物流園區土地占用面積大、投資強度低、稅收貢獻少，地方政府對投入資源扶持物流園區發展缺乏內生動力。同時，園區各管理部門間管理體制和機制不同，政策兌現協調性不足，導致優惠政策落地難、限制多，與物流園區的實際感受有一定差距。
城市的發展吸引人口流動，刺激物流用地增長，但城市物流用地供給逐年縮減、城區物流設施拆遷、老舊倉庫設施改造升級費用高、閑置廠房改造難度大等原因造成了高質量物流設施供給不足。伴隨這一問題，物流園區配套設施不完善的情況也隨之浮現，供電、供水、供氣、排水、通信等生產配套設施不夠完善，餐飲、交通、住宿等生活服務設施也較為薄弱，給物流園區生產經營活動和工作人員生活出行帶來不便。國際局勢造成的石油等大宗商品價格上漲等運營成本高企以及營商環境有待優化也制約著物流園區的發展。