冷鏈物流園區招商指導主要包括以下幾個方面：

1. 市場調研：在招商之前，需要對目標市場進行深入的調研，了解市場需求、競爭格局、發展趨勢等，為招商提供有力的數據支持。

2. 定位明確：根據市場調研結果，明確冷鏈物流園區的定位，如專注于某一特定行業或產品，或者提供綜合性的冷鏈物流服務。

3. 制定招商策略：根據冷鏈物流園區的定位，制定相應的招商策略，包括招商目標、招商方式、招商條件等。

4. 宣傳推廣：通過各種渠道進行宣傳推廣，提高冷鏈物流園區的度和影響力，吸引更多的投資者關注。

5. 優化政策環境：為投資者提供優惠政策和服務，降低投資門檻，提高投資回報率。

6. 項目對接：與有意向的投資者進行項目對接，了解投資者的需求和期望，為投資者提供的咨詢服務。

7. 合同簽訂：在雙方達成一致后，簽訂合同，明確雙方的權利和義務，確保項目的順利進行。

8. 后期服務：在項目落地后，為投資者提供一系列的后期服務，包括政策咨詢、項目運營指導等，確保項目的穩定運行。

9. 持續改進：根據市場變化和投資者的反饋，不斷優化招商策略和服務，提高冷鏈物流園區的競爭力。