浙江杭州踏信物流有限公司與物流有限公司是一家集普貨,冷藏冷凍的物流公司，是一家從事跨省市公路貨物運輸和倉儲的服務性企業，

圍繞冷鏈物流地產探索，郁亮重點介紹了佳沛和百勝中國兩個客戶案例。

“新西蘭佳沛奇異果原來放在上海倉庫，因為疫情影響，迅速轉到寧波港，使得它在全國業務不受影響。百勝中國的干倉和凍倉，連續兩年質檢排名。”贏得了客戶新人，郁亮表示，“我相信百勝中國會繼續和我們合作下去。”當被媒體問及“萬科認為重要的事情是什么？”郁亮表示，“我認為光明比金錢更重要，常識告訴我們，我們打工人主要的是擁有一門好手藝，做出好菜，好的房子，好的服務。”物流地產，就是萬科精心炮制了很久的一盤好菜，是房地產行業的新增長點。

2.   敬畏市場：穿越周期投物流地產 

“尊重常識，敬畏市場。這8個字是萬科不變的邏輯”。郁亮曾如是說。在“八字方針”指引下，郁亮一直在著力構建萬科的多元化業務，提高抗風險能力，正如他所說“不同發展階段有不同的參與者，有不同的主角，主角要具備的是這個階段所需要的能力。”當前，不少地產企業都將注意力放在融資上，而郁亮則在今年股東大會之后，兩個月走訪了35個城市，100多個項目。郁亮表示，從走訪項目的情況來看，萬科“穿越周期的能力已經建立起來”。

早在2014年5月，萬科與河北廊坊市國土土地開發建設投資有限公司簽訂協議，開始在貴陽和武漢布局物流地產，之后，萬科在武漢、上海、貴州成立了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關的企業。2015年，萬科推出物流獨立品牌“萬緯物流”。同年，萬科引入全球大私募基金黑石集團作為股東，開始進行“地產+基金”式的發展。通過2015-2017這三年的投資，萬科從對物流需求高的長三角、珠三角、環渤海，以及內地的大型城市開始，逐漸擴張到全國；投資規模逐年遞增，在一二線城市群土地供應明顯收縮的情況下，逆勢接連獲取新項目，滿足了一二線城市的高標倉儲需求。2017年，物流地產巨頭普洛斯被由厚樸、高瓴資本、中銀集團、萬科集團和普洛斯管理層組成的中國財團收購，其中萬科持股21.4%，普洛斯私有化后，萬科成為大股東，一躍成為中國大物流地產操盤手。普洛斯在物流地產領域的品牌影響力、物流地產開發運營能力和成熟模式都幫助萬科在物流地產領域快速發展。2017年10月，萬科旗下一系列企業及基金共同投資設立了一只物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合伙企業，認繳出資總額60億元。

萬緯的中國物流地產版圖

2019年，萬緯物流ABS獲深交所受理，推出了“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”的債券產品，擬發行金額5.73億元。2020年6月，萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深交所掛牌。通過物流地產+金融，萬科在房企錢荒的大背景下，拓展融資渠道，以資本撬動物流地產市場；同時不斷學習普洛斯在物流資產證券化的先進經驗，打造了一個“開發、管理與基金運作”的完美閉環，終實現輕資產、高周轉，讓公司規模滾雪球般快速提升。萬科2021年年報顯示，其物流業務營收31.6億元，同比增長68.9%。截止2021年，萬緯物流業務布局46城，倉儲規模破1100萬㎡，冷鏈園區36個，倉儲項目151個，已形成全國性高標倉儲和冷鏈物流網絡，服務1000余家品牌。物流地產已經不只是萬科的“微光”，簡直是光芒萬丈的朝陽。

圈外的大佬張旭：影響著冷鏈物流
如果說郁亮布局了物流戰略，那么張旭就是把一切變為現實的人。作為萬科物流的董事長，張旭有很深的“物流情懷”。

2019年8月，張旭在媒體交流會上表示，雖然好多人都認為物流是個很low的行業，但我認為，它更是一項很大的事業。“我們涉足這一領域的初心就在于構筑老百姓踐行美好的生活通路，成為嫁接產業與老百姓的橋梁，讓整個社會的效率更高”。張旭進一步解釋，近幾年來，無論歐洲、美國和日本，物流發展都很快，當GDP增長慢時，靠什么來提高經濟效率和效益？答案就是物流。“它是能夠提高整個社會效率和效益的長遠的事業”。2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌萬緯，張旭是總負責人。對于萬緯的業務布局，張旭把握行業痛點，出擊。目前，中國前100家冷鏈企業的市場份額只占到全國市場的10%左右，而在美國，大冷鏈企業要占到全國份額的24%，第二家占20%，前兩家就占到全國市場的40%以上。這就是行業痛點，有巨大的市場空間和國家政策支持，張旭于是率領萬緯物流于2017年年中正式切入冷鏈，“作為一個服務型的企業，我們應該保障老百姓的食品安全，于是，我們決定進入冷鏈行業”。2018年，萬緯完成對有英資背景的國際冷鏈物流巨頭太古冷鏈的并購，迅速布局全國。據張旭披露的數據，截止目前，萬緯冷鏈已布局21個項目，累計入駐19個城市，已完成對國內一二線城市及內陸核心城市的布局，其采用國際行業先進的倉庫設計及制冷工程技術，提供一站式溫控物流解決方案。